馬某在濟(jì)南和北京各有一套住房，均對(duì)外出租。濟(jì)南住房每次預(yù)收一年房租12000元，北京住房每次預(yù)收一年房租60000元，均為市場(chǎng)價(jià)格。計(jì)算下馬某要繳納的稅金。
個(gè)人出租住房涉及8種稅費(fèi)，大白菜會(huì)計(jì)學(xué)堂今天一一說來。
一、增值稅
政策依據(jù)1：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》的規(guī)定：“個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額”。文件中說的個(gè)人包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。
政策依據(jù)2：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）文件的規(guī)定，其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)�，分�(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。但是要注意的是，此項(xiàng)優(yōu)惠只適用于自然人，不適用于個(gè)體工商戶。
因此，個(gè)人出租出租住房：應(yīng)納增值稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%。
馬某濟(jì)南、北京的住房預(yù)收房租分?jǐn)傊撩吭潞缶陀?萬元，免征增值稅。
二、城建稅、教育附加與地方教育費(fèi)附加
政策依據(jù)：個(gè)人出租住房上述稅費(fèi)計(jì)算公式為：
應(yīng)納城建稅額=同期增值稅實(shí)繳稅額×7%（5%、1%）根據(jù)所在地判斷
應(yīng)納教育費(fèi)附加=同期增值稅實(shí)繳稅額×3%
應(yīng)納地方教育費(fèi)附加=同期增值稅實(shí)繳稅額×2%
因此，馬某濟(jì)南、北京出租住房因?yàn)槲磳?shí)繳增值稅，上述稅費(fèi)也免于繳納。
三、房產(chǎn)稅
政策依據(jù)1：《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)），個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。
政策依據(jù)2：根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第（三）項(xiàng)規(guī)定：“對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，......按4％的稅率征收房產(chǎn)稅�！�
因此，個(gè)人出租住房房產(chǎn)稅從租計(jì)算的公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×4%
馬某出租濟(jì)南住房應(yīng)交房產(chǎn)稅=12000/(1+5%)*4%=457.14元
馬某出租北京住房應(yīng)交房產(chǎn)稅=60000/(1+5%)*4%=2285.71元
四、城鎮(zhèn)土地使用稅
政策依據(jù)：根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第（三）項(xiàng)規(guī)定：“對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅�！�
因此，馬某出租濟(jì)南和北京住房，均不繳納土地使用稅。
五、印花稅
政策依據(jù)：根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。
因此，馬某出租濟(jì)南和北京住房，均不繳納印花稅。
六、個(gè)人所得稅
政策依據(jù)1：個(gè)人出租住房按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，財(cái)產(chǎn)租賃所得以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次，具體計(jì)算公式及適用稅率如下:
每次（月）收入不超過4000元的
應(yīng)納稅所得額=每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）-800元
每次（月）收入在4000元以上的
應(yīng)納稅所得額=［每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）］×（1-20%）
扣除項(xiàng)目包括：稅費(fèi)+向出租方支付的租金（如果是轉(zhuǎn)租的話）+修繕費(fèi)+法定扣除標(biāo)準(zhǔn)（800元或20%)
政策依據(jù)2：對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租住房取得的所得，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。因此，
（1） 每月租金不超過4000元的：應(yīng)納個(gè)稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率=［每月租金-允許扣除的項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）-800］×10%
（2） 每月租金在4000元以上的：應(yīng)納個(gè)稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率=［每月租金-允許扣除的項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）］×（1-20%）×10%
馬某濟(jì)南住房年收租金12000，折合每月租金12000/(1+5%)/12=952.38元，每月租金未超過4000元，無修繕費(fèi)用，但有可扣除房產(chǎn)稅457.14元（全年）
全年應(yīng)納個(gè)稅=（952.38-457.14/12-800）*10%*12個(gè)月=137.14元
【大白菜會(huì)計(jì)學(xué)堂注：如全年租金收入低于10112元可以免個(gè)稅！至于為什么，學(xué)會(huì)計(jì)的同學(xué)可以算一算！】
馬某北京住房年收租金60000，折合每月租金60000/(1+5%)/12=4761.90元，超過每月租金4000元標(biāo)準(zhǔn)，如無修繕費(fèi)用，但有可扣除房產(chǎn)稅2285.71元（全年），
全年應(yīng)納個(gè)稅=【60000/(1+5%)/12-2285.71/12】*（1-20%）*10%*12個(gè)月=4388.57元
綜上所述，雖然個(gè)人出租住房涉及8個(gè)稅費(fèi)，但如果年租金低于36萬，真正需要考慮的就是房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。計(jì)算結(jié)果如下：
馬某出租濟(jì)南住房一年收房租12000元，
應(yīng)交稅金=增值稅+城建稅及教育費(fèi)附加、地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅+個(gè)人所得稅=0+0+457.14+0+0+137.14=594.28元，占房租收入的4.95%；
馬某出租北京住房一年收房租60000元，
應(yīng)交稅金=增值稅+城建稅及教育費(fèi)附加、地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅+個(gè)人所得稅=0+0+2285.71+0+0+4388.57=6674.28元，占房租收入的11.12%；
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