有同學(xué)問(wèn)：我們公司是一般納稅人，因訂單不足，1月份對(duì)外出租部分廠房，一次性收取了租戶三年總額共300萬(wàn)元的租金，合同未明明確增值稅款。當(dāng)月開具了增值稅發(fā)票，請(qǐng)問(wèn)各稅種如何申報(bào)納稅��？
一次性收房租涉及的稅收問(wèn)題不少，今天大白菜會(huì)計(jì)學(xué)堂一起總結(jié)一下！
一、增值稅
企業(yè)出租房屋取得收入按“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)-租賃服務(wù)”繳納增值稅。
一般納稅人適用稅率為9%，出租營(yíng)改增前的房產(chǎn)可按簡(jiǎn)易征收5%計(jì)稅。
一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
再來(lái)看增值稅納稅時(shí)間---
因?yàn)楫?dāng)月已經(jīng)開具發(fā)票，根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》（國(guó)令第691號(hào)）第十九條規(guī)定：“增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：(一)發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，為收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天�！彼�3年租金300萬(wàn)元全部應(yīng)在所屬期1月份申報(bào)繳納增值稅。
一般納稅人適用稅率為9%，出租營(yíng)改增前的房產(chǎn)可按簡(jiǎn)易征收5%計(jì)稅。
一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
再來(lái)看增值稅納稅時(shí)間---
因?yàn)楫?dāng)月已經(jīng)開具發(fā)票，根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》（國(guó)令第691號(hào)）第十九條規(guī)定：“增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：(一)發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，為收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天�！彼�3年租金300萬(wàn)元全部應(yīng)在所屬期1月份申報(bào)繳納增值稅。
注意：出租不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。
二、房產(chǎn)稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第四條規(guī)定，“房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%�！比缒愎痉慨a(chǎn)稅按季征收，故每個(gè)季度應(yīng)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅，總租金分?jǐn)偟矫總�(gè)季度25萬(wàn)元，作為繳納房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
三、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅法》《印花稅稅目稅率表》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃合同立合同人按租賃金額千分之一貼花。”企業(yè)出租房屋簽訂的租賃合同屬于財(cái)產(chǎn)租賃合同的，故按0.1%稅率繳納印花稅。應(yīng)稅合同的計(jì)稅依據(jù)，為合同所列的金額，不包括列明的增值稅稅款。企業(yè)應(yīng)按合同中規(guī)定的總租金300萬(wàn)元作為計(jì)算印花稅的計(jì)稅依據(jù)。如果是按季申報(bào)印花稅，應(yīng)在本季申報(bào)繳納印花稅0.3萬(wàn)元。
四、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）第十九條規(guī)定：“租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)�！备鶕�(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)）規(guī)定：“一、關(guān)于租金收入確認(rèn)問(wèn)題 根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
對(duì)收到的300萬(wàn)元跨年度租金，可在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
【延伸】如果咱們收房租300萬(wàn)，但因?yàn)榻o租戶裝修留下時(shí)間 ，合同規(guī)定免租1個(gè)季度90天，剩余11個(gè)季度還是收300萬(wàn)，有什么影響？
大白菜會(huì)計(jì)學(xué)堂答：主要是影響房產(chǎn)稅。
《財(cái)政部?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅【2010】121號(hào)）規(guī)定，對(duì)于出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
【小技巧】既然在免租期內(nèi)需要繳納房產(chǎn)稅，倒不如考慮約定在全部租賃年限內(nèi)租金，會(huì)更劃算。比如約定免租1個(gè)季度，但租金還是收取300萬(wàn)元。那么免租期內(nèi)的部分，房產(chǎn)稅依然要按照出租房屋的原值繳納；如果改成約定12個(gè)季度租金為300萬(wàn)元，不體現(xiàn)免租期，那這樣可以減少免租期內(nèi)需繳納的房產(chǎn)稅。
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