房地產(chǎn)企業(yè)如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅呢？（下篇之房產(chǎn)稅）
文章分類：稅收業(yè)務(wù)精選大白菜 發(fā)表于：2017/9/11 11:19:00
很多財務(wù)人員不了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)之后，如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。下面我們針對房地產(chǎn)企業(yè)如何正確繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的問題，綜合整理了一個簡單的解答。這一部分是關(guān)于房產(chǎn)稅的繳納。
房產(chǎn)稅如何繳納？
1、房地產(chǎn)企業(yè)是否是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》：第一條 房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。第二條 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管員或者使用人繳納。
因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果有自有房產(chǎn)，或售出前已使用或出租、出借的商品房，也會成為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。
2、從何時開始繳納房產(chǎn)稅？
根據(jù)國稅發(fā)[2003]89號文的第1條規(guī)定，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
在這里要明確，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅，但售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。還有，房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤開發(fā)前后持續(xù)使用的物業(yè)用房作為經(jīng)營項目也應(yīng)該征收房產(chǎn)稅。
3、向誰繳納房產(chǎn)稅
房地產(chǎn)企業(yè)不能向房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地主管地稅局申報繳納，應(yīng)該向房地產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。當(dāng)然如果是在機(jī)構(gòu)所在地開發(fā)的房地產(chǎn)就是一致的了。
4、計稅依據(jù)是什么？
《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（注意此條，每個地方不一樣）
房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。
5、何時終止繳納房產(chǎn)稅？
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規(guī)定："納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品如果對外進(jìn)行了銷售或轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤開發(fā)前后持續(xù)使用的物業(yè)用房也因項目轉(zhuǎn)移給其他獨(dú)立經(jīng)營和核算的公司的話，房產(chǎn)稅繳納義務(wù)終止。
